M.Sc. Julio Solís Moreira

Las ciudades y los espacios naturales no son solo configuraciones geográficas, sino escenarios sociales donde se disputan derechos, accesos y formas de habitar. En Costa Rica, la tensión entre el desarrollo urbano, el turismo y la propiedad privada ha generado múltiples conflictos que evidencian como ciertos sectores buscan apropiarse del territorio a expensas de comunidades locales y originarias.

Dos casos recientes, que en un inicio pueden parecer desconectados, ilustran esta problemática. En Playa Cabuyal, Guanacaste, un grupo de intereses privados intentó apropiarse de 70 hectáreas de la zona marítimo-terrestre, desafiando el principio de acceso público a las playas. Un fallo judicial reconoció que el área en disputa era de dominio público. Por otro lado, en febrero de 2025, en San Rafael de Heredia, la tala de 15 árboles emblemáticos en “El Tirol” desató protestas cuando una residente extranjera ganó una demanda contra la Municipalidad, argumentando que los árboles representaban un riesgo para su propiedad. La indignación de la comunidad no solo se debió a la pérdida ambiental, sino también a la percepción de que intereses individuales estaban imponiéndose sobre los bienes comunes locales, el valor colectivo del paisaje y el espacio público.

Estos conflictos no son hechos aislados; responden a procesos amplios de fragmentación social, a los cuales vamos a enmarcar relacionalmente mediante los siguientes conceptos: segregación, gentrificación y turistificación en la reconfiguración del acceso, el uso y la apropiación del espacio y los bienes comunes.

Segregación socio-habitacional: la fragmentación del espacio urbano

La segregación socio-habitacional es un fenómeno en el que distintos grupos sociales se distribuyen de manera desigual en el territorio, generando áreas urbanas con características homogéneas en términos de ingresos, educación y acceso a servicios. En Costa Rica, este proceso ha sido moldeado por políticas de vivienda, dinámicas económicas y una creciente presión del mercado inmobiliario, lo que ha resultado en una profunda fragmentación del espacio urbano.

Esta segregación puede ser voluntaria, cuando sectores de mayores ingresos eligen barrios exclusivos con servicios diferenciados, o involuntaria, cuando poblaciones de menores recursos son desplazadas a las periferias y las zonas de menor valor debido al aumento del costo de vida y la especulación del suelo. En el Área Metropolitana de San José, esta fragmentación se hace evidente en la coexistencia de cantones de alto nivel socioeconómico, como Escazú y Santa Ana, frente a zonas donde la precarización de la vivienda es una realidad constante, como Alajuelita y Desamparados.

Además, la concentración de la actividad económica en pocos cantones profundiza las desigualdades territoriales y refuerza la segregación. Según el Índice de Competitividad Nacional del 2024, siete cantones de la Gran Área Metropolitana (GAM) concentran el 49% del Producto Interno Bruto (PIB) de Costa Rica, con San José, Alajuela, Heredia, Santa Ana, Escazú, Cartago y Belén a la cabeza. Esta centralización económica genera un acceso desigual a empleo formal, servicios públicos y vivienda digna, consolidando la fragmentación del territorio. Mientras estos cantones atraen inversión y desarrollo, otras regiones enfrentan un rezago estructural que limita la movilidad social y refuerza la exclusión de quienes habitan en zonas periféricas o de menor valor. En este contexto, la segregación no solo es un fenómeno espacial, sino también económico, donde el lugar de residencia determina en gran medida las oportunidades y calidad de vida de sus habitantes. (Bolaños, 2024)

El problema de fondo no es solo la transformación de los espacios, sino cómo estas dinámicas impactan a las poblaciones históricamente asentadas en estos territorios. La acumulación de desventajas que enfrentan muchas de estas comunidades –exclusión del mercado inmobiliario, precarización laboral, expulsión de los circuitos económicos y dificultades de acceso a servicios esenciales– se suma a la fragmentación social y territorial que refuerza la segregación.

De la segregación a la gentrificación: la exclusión mediante el mercado

Cuando un área “marginada” o de bajo costo comienza a ser objeto de interés para inversionistas y nuevos residentes con mayor poder adquisitivo, se inicia un proceso de gentrificación¹. La llegada de infraestructura moderna, el establecimiento de negocios orientados a un público de mayores ingresos y el aumento en los precios de la vivienda provocan la expulsión progresiva de los habitantes originales.

La gentrificación en Costa Rica se ha manifestado en múltiples escalas: desde barrios urbanos tradicionales que han sido transformados en zonas de alto costo hasta espacios naturales donde el turismo ha desplazado a comunidades pesqueras y agrícolas. La relación entre estos procesos y la especulación inmobiliaria es clara, pues la valorización del suelo responde a lógicas de mercado que priorizan la rentabilidad sobre la permanencia de los habitantes originales.

Más allá de la gentrificación, emerge la turistificación como un fenómeno que transforma no solo la composición demográfica de un barrio o una región, sino su propia función dentro del tejido urbano y natural. En este proceso, el territorio deja de ser un espacio de vida cotidiana para convertirse en un producto destinado al consumo turístico.

En zonas costeras, la turistificación, la gentrificación y la segregación han sido agresivas. Según Nuñez (2024) en Guanacaste se ha visto un aumento del 400% en precios de propiedades entre 2020 y 2023, impulsado por la compra de terrenos por extranjeros y la especulación inmobiliaria. En lugares como Tamarindo, Santa Teresa y Nosara, el costo de la vivienda ha aumentado drásticamente, dificultando el acceso a la residencia permanente para la población local y desplazando a quienes no pueden competir con el mercado turístico.

La turistificación se observa con claridad en ciudades costeras y áreas protegidas de Costa Rica, donde la proliferación de hoteles, alquileres temporales y comercios orientados al turismo ha generado un encarecimiento de la vida local.

“De acuerdo con el portal estadístico de Encuentra24, el precio de venta promedio por metro cuadrado de vivienda en noviembre de 2024 es de $1,658 en Atenas, $918 en Liberia, $1,783 en Nicoya y $1,389 en Puntarenas. Dichos precios son en gran medida inaccesibles para el costarricense promedio, ya que, de acuerdo al PNUD, para el año 2022 el ingreso per cápita mensual fue de ₡545,310 en Atenas, ₡319,449 en Puntarenas, ₡419,262 en Santa Cruz y ₡410,124 en Nicoya.” (Duarte, 2024).

Según Roman (2023), los precios de los alquileres en la zona han subido hasta un 50% en los últimos años, dejando fuera a muchas familias y trabajadores locales que ya no pueden costear una vivienda en la comunidad donde crecieron. Este fenómeno ha transformado a ciertas zonas turísticas en destinos de lujo, donde el acceso a servicios básicos y la infraestructura no han crecido al mismo ritmo que los precios, generando una desconexión entre el desarrollo inmobiliario y las necesidades de la población local.

“Guanacaste cuenta con la mayor proporción de casas vacías en todo el país. Sin embargo, una de cada diez personas guanacastecas han sido empujadas a vivir en asentamientos informales. La mayoría de los hogares inhabitados son destinados a los turistas que vienen a asentarse a corto o mediano plazo. A trabajar remotamente en las playas paradisíacas de Guanacaste mientras los lugareños son desplazados.” (Muñoz, 2025).

Según Alvarado (2025) en un estudio del Instituto de Estudios Sociales en Población (IDESPO) el 90% de las personas encuestadas en zonas costeras perciben que la compra de terrenos por parte de extranjeros está desplazando a las comunidades locales. Esto ha llevado a la desaparición progresiva de asentamientos tradicionales y a la pérdida de identidad cultural en estos territorios.

Teniendo en cuenta todo lo expuesto, se ha de tener en cuenta que en Costa Rica, las comunidades desplazadas por la gentrificación y la turistificación a menudo se reubican en áreas con menor acceso a servicios básicos, educación y oportunidades laborales. Esta "acumulación de desventajas" se manifiesta en indicadores como bajos niveles educativos, exclusión educativa, pobreza infantil, desempleo femenino y juvenil, y escaso acceso a la seguridad social.

El caso de Playa Cabuyal y El Tirol, aunque con matices distintos, ejemplifican un patrón recurrente en Costa Rica: la apropiación y transformación del territorio bajo lógicas de mercado que favorecen intereses privados sobre el bienestar colectivo. Mientras que en Playa Cabuyal se intentó restringir el acceso a un bien común con fines inmobiliarios y turísticos, en El Tirol, la intervención sobre el entorno natural respondió a la presión de nuevos residentes con mayor capacidad económica, alterando el equilibrio entre lo público y lo privado. Ambos casos reflejan cómo la gentrificación y la turistificación no solo afectan el acceso a la vivienda, sino que también modifican el paisaje y el tejido social, desplazando a comunidades locales y redefiniendo el uso del espacio en función del capital. Estas dinámicas, lejos de impulsar un desarrollo equitativo, generan exclusión y despojo, dejando en evidencia la necesidad de políticas que regulen el mercado inmobiliario y protejan el derecho al territorio y a la ciudad.

Bibliografía:

Alvarado, J. (2025, 26 de enero). Mayoría de costarricenses percibe que extranjeros se están apropiando de terrenos en zonas costeras, revela encuesta de la UNA. Observador.cr. https://observador.cr/mayoria-de-costarricenses-percibe-que-extranjeros-se-esta-apropiando-de-terrenos-en-zonas-costeras-revela-encuesta-de-la-una/

Bolaños, R. (2024, 25 de noviembre). Producción de Costa Rica se concentra en 7 cantones. La Nación. https://www.nacion.com/politica/produccion-de-costa-rica-se-concentra-en-7/MCAOLCCWZNBB3HCBUXVXG3PVLM/story/

Duarte, E. (2024, 16 de diciembre). Gentrificación y turistificación en Costa Rica: el costo oculto del desarrollo inmobiliario y turístico. Delfino.cr. https://delfino.cr/2024/12/gentrificacion-y-turistificacion-en-costa-rica-el-costo-oculto-del-desarrollo-inmobiliario-y-turistico

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Nuñez, M. (2024, 5 de marzo). Precio de propiedades en Guanacaste se incrementó hasta un 400% entre 2020 y 2023. Semanario Universidad. https://semanariouniversidad.com/pais/precio-de-propiedades-en-guanacaste-se-incremento-hasta-un-400-entre-2020-y-2023/

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1 La gentrificación (gentrification en inglés) proviene del término gentry, que en inglés hace referencia a la clase media-alta o aristocrática. El término fue acuñado en la década de 1960 por la socióloga Ruth Glass para describir cómo los barrios obreros de Londres eran transformados por la llegada de residentes más adinerados, desplazando a la población original. (Glass, 1964)